«Все, что необходимо человеку для жизни должно находиться в десятиминутной доступности!»

Во второй день работы площадки Российского инвестиционно-строительного форума НАМИКС провел 2 тематических дискуссии, затрагивающие основные сферы деятельности Партнерства: роль малоэтажного сегмента в комплексном освоении территорий, практика применения закона о ГЧП, а также внедрение новых технологий и материалов в строительстве, повышение доступности и комфорта жилья эконом-класса.

Круглый стол «Механизмы ГЧП при КОТ для строительства жилья эконом-класса» состоялся в формате открытого микрофона: члены НАМИКС, приглашенные эксперты малоэтажного сегмента, специалисты по градостроительной политике и инновационным проектам в регионах рассказывали о своих уникальных практиках и локальных трудностях.

Состав аудитории придал глубокую проблемность обсуждаемым идеям и вопросам. Оставаясь представителями пусть и социально ответственного, но все же бизнеса, многие спикеры настаивали на необходимости закрепления строительства и управления социальной инфраструктурой при жилых объектах за органами муниципальной власти. Так, Д.Котровский, партнёр девелоперской компании Химки Групп, начал выступление с обозначения нерешенных вопросов, мешающих развитию программ комплексного освоения территорий (1. обеспечение социальной и другой сопутствующей инфраструктурой, 2. упрощение налогообложения, 3. государственная поддержка проектов КОТ), а продолжил неутешительной статистикой: в 2015 г. планировалось инвестировать (в т.ч. банкам) более 500 млрд.рублей, на практике же показатели оказались ниже в 5 раз, при этом население профинансировало отрасль жилищного строительства на 800 млрд.рублей! Вывод, по мнению Д.Котровского, очевиден: «Рентабельность девелоперов и так почти на нуле, необходимо переводить содержание объектов социнфраструктуры на муниципалитеты».

Аналогичная жалоба, но с другой аргументацией поступила от В.Мищенко, Председателя совета директоров компании Kaskad Family, который утверждает, что кредитуемые девелоперы с трудом укладываются в базовый бюджет, не говоря о том, чтобы брать на себя финансирование социнфраструктуры, которая зачастую окупается более чем за 10 лет.

Одним из наиболее жестких вариантов решения проблемы финансирования программ КОТ стало предложение применить методику сбора средств на ОДН, т.е. доплачивать за социнфраструктуру самим жителям.

Главная цель проектов КОТ — создание максимально комфортных условий для жизни граждан на новых территориях, которые пока не могут похвастаться мегаполисной обеспеченностью инфраструктурой. Еще дальше в разработке основополагающей идеологии КОТ пошли в RRG, применив методы кластерного моделирования и передовые достижения урбанистики. Д.Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG, порекомендовал коллегам при разработке таких проектов ставить во главу угла градообразующую идею и руководствоваться простым правилом: все, что необходимо человеку для жизни должно находиться в десятиминутной доступности в рамках конкретного урбанистического кластера.
Результатом нарушения этих принципов, конфликта между запланированными и реализованными проектами становятся неформатные невостребованные площади, число которых растет уже и в городах-миллионниках, а также чрезмерно перегруженная транспортная инфраструктура, не выдерживающая ежедневных челночных микро-миграций.

Не нашел однозначного ответа в ходе дискуссии и вопрос о качестве возводимой застройщиком социнфраструктуры: обладает ли он достаточной информацией для учета всех особенностей территории и ее жителей? насколько заинтересован он в создании качественной школы, больницы и дальнейшем ее развитии? «Формально это процесс дарения, но на практике — это вынужденное дарение», — предостерегают застройщики.

Не секрет, что многие возлагают серьезные надежды на использование помещений первых этажей в многоквартирных домах. Возможно ли посредством такого инструментария реализовать систему КОТ? На этот вопрос ответила Президент НАМИКС, чья деятельность в ее профильном Комитете ГД РФ в последние месяцы тесно связана с отстаиванием интересов жильцов МКД, чьи базовые права ущемляются при размещении в таких домах хостелов и ночлежек. «Первые этажи жилого дома могут быть использованы (в т.ч. для размещения хостелов, магазинов, парикмахерских, салонов и пр. — прим.) только после согласия жильцов многоквартирного дома, поскольку они должны понимать, что это неминуемо повлияет как на снижение стоимости кв.м. их жилья до 30%, так и на комфорт проживания: режим тишины, безопасности, вывоз мусора, приборы учета и другие нюансы», — обозначила возможные проблемы Е.Николаева.

Неожиданно острой оказалась проблема обеспечения комфортной жизненной средой курортных регионов. По словам О.Гусевой, коммерческого директора Управляющей компании «Фонд Юг», огромные жилые площади в районах Сочи, Адлера, Геленджика и других городов южного региона не обеспечены ни налаженным водообеспечением, ни газовой коммуникацией, и только механизмам КОТ под силу превратить города-курорты из «мертвых зимой» в круглогодичные удобные для жизни и самодостаточные территории.

Модераторы призвали участников круглого стола готовить свои предложения и замечания по практике применения закона о ГЧП в строительстве для его дальнейшего усовершенствования.

Несмотря на формат второго круглого стола (сессия вопросов и ответов), посвященного практике введения инновационных технологий в строительстве, эксперты продемонстрировали удивительное единогласие, не свойственное подобным площадкам.

Востребованность инно-подходов подтвердили и уже практикующие эксперты, и те, чьи программы не в состоянии перейти на качественно новый уровень из-за невозможности применения новых моделей и материалов.

В.Цыганков, зампредседателя Экспертного совета при Комитете ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, предложил внести обязательным требованием к проектам формирующейся библиотеки проектов Минстроя использование инновационных технологий, а также ускорить принятие комплексной инновационной стратегии. В.Казейкин, вице-президент НАМИКС, поддержал коллегу, сославшись на практику Болгарии, в которой уже сейчас активно действуют 5 целевых программ стимулирования инноваций. Кроме того, по опыту В.Казейкина, достижение энергоэффективности класса «В», требуемой в нормативных и тендерных документах, невозможно без применения инновационных материалов и подходов.

О вкладе в гармонизацию западноевропейского и российского технического законодательства рассказал представитель одного из международных членов НАМИКС, технический эксперт компании Дюпон С.Самонин, особое внимание уделив проводимым ими техисытаниям, разработке технологических стандартов. Особую заинтересованность участников дискуссии вызвали созданные в результате этой работы новый мембранный материал Tyvek и «метод малой горелки».

Тем не менее коллеги призвали в погоне за энергоэффективностью и инновационностью не упускать из внимания функциональный облик итогового проекта: «Никто и никогда не будет смотреть на голые стены или материал. Покупателя интересует только возможности использования конечного продукта, жилья, в которое он может заехать», заявил Ю.Рожин, заместитель генерального директора Kaskad Servise.

Работа по содействию применению инновационных материалов, по словам модератора дискуссии А.Калугина, директора ТД Промышленность / КРОСТ, заявлена в качестве одного из приоритетных направлений деятельности НАМИКС в текущем году.

Пресс-служба НП НАМИКС