Особенности реализации проектов комплексного освоения территории при малоэтажной застройке

В рамках работы РИСФ-2014 состоялся Круглый стол «Особенности реализации проектов комплексного освоения территории при малоэтажной застройке».

Участники обсудили проблемные вопросы реализации проектов малоэтажного жилищного строительства, подняли вопросы инфраструктурного обеспечения таких проектов, а также проговорили необходимость создания реестра добросовестных девелоперов малоэтажной жилой застройки.

В рамках Круглого стола выступила идеолог и организатор РИСФ, Президент НАМИКС, Первый заместитель председателя Комитета ГД РФ по жилищной политики и ЖКХ Елена Николаева рассказав о реализованных инициативах Национального агентсва малоэтажного и коттеджного строителсьтва и о его планах в отношении Комплексного освоения территорий. Также она ознакомила с работой над этой темой в Государственной Думе РФ и Правительстве РФ.

Модератор, член координационного совета НАМИКС и член Совета НОЗА, Генеральный директор ООО «Управляющая компания Экодолье» Константин Филиппишин доложил о выполнении плана мероприятий по теме «Развитие массового строительства индивидуальных жилых домов».

В ходе Круглого стола были представлены аналитические материалы по имеющимся проблемным вопросам в сфере массового строительства индивидуальных жилых домов, а также иных объектов малоэтажной недвижимости.

На заседании Круглого стола также были представлены проекты Технических заданий на разработку проектов нормативных правовых актов, направленных на устранение проблемных вопросов и совершенствование законодательства в сфере малоэтажного жилищного строительства и управления малоэтажными жилыми комплексами.

Здесь вы можете ознакомиться с проектами Технических заданий:

 

I.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

на разработку проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при осуществлении строительства малоэтажных жилых комплексов

1. Основание для проведения работы

В соответствии с ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы доля малоэтажного жилья должна увеличиться к 2015 году до 60% в общем объеме вводимого жилья и составить порядка 54 млн. кв.м.

Вместе с тем, законодательного определения малоэтажных жилых домов нет.

Часть 2 статьи 49 определяет объекты, которые не подлежат государственной экспертизе, к числу которых относятся жилые дома к количеством этажей не более чем три, что и послужило основанием отнесения к малоэтажным жилым домам трехэтажных зданий.

Вместе с тем, свод правил по проектированию и строительству СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.» (утвержден Приказом Минрегион РФ от 28 декабря 2010 г. N 820)  в пункте 5.5 определяет, что в состав жилых зон могут включаться: зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный).

А актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003), введенная в действие 20.05.2011 в Приложение «В» наряду с понятием этажности определила понятие «количество этажей»  в следующей редакции: «При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие». Исходя из данной редакции СП получается, что если малоэтажный дом имеет подвал, то он должен быть двухэтажный.

Такие противоречия в базовом понятии, как и ряд серьезных вопросов, возникающих в ходе реализации проектов строительства малоэтажных жилых комплексов, не позволяет привлекать инвестиции в этот сектор, оставляя его в качестве удела индивидуальных застройщиков.

Разработка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при освоении территорий в целях малоэтажного и коттеджного строительства, должна позволить бизнесу более активно инвестировать средства в жилищное строительство, что должно привести к снижению стоимости такого строительства и как следствие к повышению доступности малоэтажного жилья.

2. Цель работы

2.1. Целью работы является подготовка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками.

Деятельность граждан, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов для удовлетворения личных нужд, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, не является предметом регулирования разрабатываемого законопроекта.

2.2 Нормативные правовые акты должны либо учесть положения, либо предложить поправки к законопроектам:

О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории;

№ 86567-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части установления региональных и местных нормативов градостроительного проектирования»;

О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

3. Требования к выполнению работы

 

3.1 Проекты нормативных правовых актов должны дать определения следующим понятиям:

  • «малоэтажные жилые дома»;
  • «малоэтажное жилье экономического класса»;
  • «виды малоэтажных жилых домов, в том числе блокированных и многоквартирных (таунхаусов, дуплексов и т.п.)»;
  • «организованная малоэтажная застройка».

3.2 Проекты нормативных правовых актов должны содержать:

— единое понимание малоэтажных жилых домов с точки зрения градостроительного законодательства и с точки зрения жилищного законодательства;

— правила проектирования организованной малоэтажной застройки;

— правила создания и закрепления архитектурно-композиционного облика застройки, введение в законодательство механизмов, направленных на его защиту;

— правила разработки документации по планировке территории;

— запрет на создание малоэтажной застройки (в том числе дачных, садоводческих и иных строений, за исключением строений, имеющих временный характер) за пределами специальных территорий, предусмотренных документами территориального планирования и градостроительного зонирования;

— запрет на межевание и постановку на кадастровый учет земельных участков, если в результате раздела земельного участка не образованы земельные участки для размещения социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также территории благоустройства, в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, предусмотренными для соответствующей местности;

— правила взаимодействия застройщиков и государственных и муниципальных органов в сфере обеспечения земельных участков объектами транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры (договор о комплексном освоении территории, соглашение о государственно-частном партнерстве);

— особенности получения разрешения на строительство и разрешения на ввод при осуществлении строительства организованной малоэтажной застройки;

— правовое регулирование порядка заключения и исполнения договора о комплексном освоении территорий, распространив его действие на земельные участки, находящиеся в частной собственности, а также предусмотреть случаи и порядок выкупа у застройщика транспортной и социальной инфраструктуры. При этом рассмотреть случаи заключения соглашений с конкретной финансовой или иной поддержкой реализации проектов со стороны публичных образований и без таковой. Рассмотреть возможность обязательности заключения договоров со стороны публичных образований;

— особенности подключения (технологического присоединения) объектов в составе малоэтажной жилой застройки к объектам коммунальной инфраструктуры;

— определение единой процедуры по переходу права собственности от застройщика к приобретателю без регистрации права собственности застройщика.

— уточнения к принятым нормативно-техническим документам, касающимся малоэтажного строительства.

 

4. Этапы и сроки выполнения работы

4.1 Первым этапом работы является подготовка Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками,  в которой должны быть отражены результаты выполнения пп.3.1, 3.2 настоящего технического задания. Второй этап — проекты нормативных правовых актов и поправок к законопроектам в сроки, установленные регламентами Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации.

4.2 Срок подготовки проекта Концепции – 1 месяц от даты заключения договора.

4.3 Срок подготовки проектов нормативных правовых актов — не позднее 2-х месяцев после утверждения Заказчиком Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками.

 

II.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

на разработку проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при осуществлении управления и эксплуатации малоэтажными жилыми комплексами

1. Основание для проведения работы

Количество малоэтажных жилых комплексов неуклонно растет. Малоэтажное жилье становится все более и более популярным у покупателей, особенно, если это жилье эконом-класса.

Вместе с тем, какое-либо законодательное регулирование порядка управления и содержания территории общего пользования малоэтажной жилой застройки отсутствует.

Разработка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при управлении организованной малоэтажной застройкой, должна позволить:

— защитить граждан от неправомерных действий управляющих жилыми комплексами, а также сделать прозрачным назначение платы за услуги управляющей организации и изменение такой платы;

— сделать привлекательными для бизнеса инвестиции в создание и развитие профессиональных компаний, которые будут специализироваться на осуществлении управления малоэтажными жилыми комплексами.

2. Цель работы

2.1. Целью работы является подготовка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере управления малоэтажными жилыми комплексами (организованной малоэтажной застройкой).

2.2 В ходе работы необходимо осуществить проверку внесенных в Государственную Думу РФ проектов федеральных законов, направленных на урегулирование схожих отношений, а также проектов федеральных законов подготовленных к внесению в Государственную Думу РФ Правительством РФ. Нормативные правовые акты, подготовленные в рамках настоящего технического задания должны учитывать положения указанных проектов нормативных правовых актов, а также позиции, высказанные в ходе их обсуждения комитетами Государственной Думы, а также уполномоченными органами государственной власти.

3. Требования к выполнению работы

3.1. Проекты нормативных правовых актов должны дать определения следующим понятиям:

  • «малоэтажные жилые дома»;
  • «виды малоэтажных жилых домов, в том числе блокированных и многоквартирных (таунхаусов, дуплексов и т.п.)»;
  • «организованная малоэтажная застройка»;
  • «территория общего пользования организованной малоэтажной застройки».
  • «имущество общего пользования и объекты его составляющие»

3.2 Проекты нормативных правовых актов должны содержать:

— определение форм управления малоэтажными жилыми комплексами;

— порядок формирования территории малоэтажного жилого комплекса;

— порядок формирования территории общего пользования малоэтажного жилого комплекса и порядок ее использования;

— порядок формирования общего имущества жителей малоэтажного жилого комплекса, объекты, которые могут входить в его состав и объекты, которые не могут быть в общей долевой собственности жителей, порядок его использования;

— определение общих начал управления малоэтажными жилыми комплексами, легализация статуса правил проживания в жилом комплексе (договора о добрососедстве);

— порядок выбора формы управления малоэтажными жилыми комплексами;

— порядок заключения договора с управляющей организацией, его сторон и сроков действия;

— определение существенных условий договора управления малоэтажным жилым комплексом и договора содержания и обслуживания территорий общего пользования;

— правила формирования платы за услуги, оказываемые управляющей организацией и иными лицами, осуществляющими управление малоэтажными жилыми комплексами (кооперативы, некоммерческие партнерства и иные), а также лицами, осуществляющими содержание и обслуживание территории;

— основные правила субсидирования муниципальными образованиями деятельности по управлению малоэтажными жилыми комплексами;

— основные стандарты оказания услуг по управлению малоэтажным жилым комплексом, по содержанию и обслуживанию территории общего пользования;

— раскрытие информации лицами, осуществляющими управление малоэтажными жилыми комплексами и оказание услуг по содержанию и обслуживанию территории общего пользования;

— порядок и условия коммунальных услуг жителям малоэтажной жилой застройки;

— порядок сбора платы за коммунальные услуги и услуги управления (содержание и обслуживание территории общего пользования);

— порядок прекращения договора управления и договора по содержанию и обслуживанию территорий общего пользования.

 

4. Этапы и сроки выполнения работы

4.1 Первым этапом работы является подготовка Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками,  в которой должны быть отражены результаты выполнения пп.3.1, 3.2 настоящего технического задания. Второй этап — проекты нормативных правовых актов и поправок к законопроектам в сроки, установленные регламентами Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации.

4.2 Срок подготовки проекта Концепции – 1 месяц от даты заключения договора.

4.3 Срок подготовки проектов нормативных правовых актов — не позднее 2-х месяцев после утверждения Заказчиком Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками.